Вид разрешенного использования земельного участка является одной из важнейших его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в подпункте 8 пункта 1 статьи 1, в пункте 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, в пункте 9 статьи 1, в части 1, 2 статьи 37 Градостроительного. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Как правило, виды разрешенного использования утверждаются в составе градостроительных регламентов, содержащихся в правилах землепользования застройки и применяющихся в пределах границ соответствующей территориальной зоны в отношении определенной категории земель.
Если участок еще не образован, то вид разрешенного использования будет внесен в кадастр недвижимости с учетом содержания схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (ст. 11.10 ЗК РФ). Как предусмотрено пп. 4 п. 14 ст. 11.10 ЗК РФ, в решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указывается в том числе вид разрешенного использования, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется.
Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ вид разрешенного использования земельных участков определяется в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Приказом N 540 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее – Классификатор) которым с 24 декабря 2014 года для использования на будущий период введен закрытый перечень возможных видов разрешенного использования и коды к ним, подлежащие применению во всех регионах РФ. Классификатор содержит пояснения по допустимой деятельности по каждому виду разрешенного использования включая ограничения по высотности объектов жилой застройки.
В соответствии со статей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»: - использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (часть 11); - до 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется (часть 12); - по заявлению арендатора земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков (далее – Решение) (часть 13).
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее – Классификатор) утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. Исходя из вышеизложенного следует, что после 24.12.2014 органы местного самоуправления или органы государственной власти должны устанавливать или изменять вид разрешенного использования земельных участков только в соответствии с Классификатором. Вместе с тем, действующим законодательством предусмотрены как минимум два способа установления (изменения) вида разрешенного использования: - посредством выбора арендатором земельного участка из числа видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии распространении действия градостроительного регламента или установления действия градостроительного регламента); - посредством принятия Решения. Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка, упомянутого в обращении, возможно изменить указанными способами. Необходимо отметить следующее, что согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества. В соответствии со статьей 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленным законом или договором с собственником. В соответствии со статьей 5 ЗК РФ арендаторы земельных участков – это лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды. Исходя из положений статей 40 и 41 ЗК РФ, арендатор осуществляет следующие права: - использование в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации; - возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; - проведение в соответствии с разрешенным использованием оросительных, осушительных, культуртехнических и других мелиоративных работ, строительство прудов и иных водных объектов в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; - осуществление других прав на использование земельного участка, предусмотренные законодательством. Приведенные нормы законодательства свидетельствует о том, что арендатор не вправе осуществлять распоряжение арендованным земельным участком, которое в том числе заключается в изменении вида разрешенного использования земельного участка. Таким образом, в целях изменения вида разрешенного земельного участка, указанного в обращении, в орган регистрации прав должно обратиться лицо, уполномоченное на обращение с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета (статья 15 Закона о регистрации).
Начальник Асиновского межмуниципального отдела Л.Ю. Елькина
