Критерии отнесения объектов к числу вспомогательных зданий, строений, сооружений
В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. При этом ГрК РФ не дает определение понятию «объект вспомогательного использования», не устанавливает критерии отнесения тех или иных строений и сооружений к числу вспомогательных.
Частью 10 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» установлено, что к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся:
- здания и сооружения временного (сезонного) назначения;
- здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения;
- здания и сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
Из вышеизложенного можно сделать вывод, что к числу объектов вспомогательного использования относятся сооружения, здания или строения, имеющие цель вспомогательного использования в виде необходимости их наличия для создания основных зданий и сооружений.
Аналогичный подход к определению статуса объектов вспомогательного использования сложился в судебной практике.
Так, например, из определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 3 декабря 2012 года № ВАС-15260/12, определений Верховного Суда Российской Федерации от 11 марта 2015 года № 308-ЭС15-1282, от 10 декабря 2018 года № 306-ЭС18-20002 следует, что объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта, критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения. При этом, судебная практика говорит также о необходимости учета уровня ответственности здания, сооружения при решениивопроса о необходимости получения разрешения на строительство (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14 января 2019 года № 306-ЭС18-24283).
Исходя из содержания положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 (из разделов 2, 5, 6 положения) можно сделать вывод, что создание зданий и сооружений вспомогательного использования может (должно) предусматриваться в проектной документации объектов капитального строительства.
Минстроем России в письме от 16 марта 2020 года № 9394-ДВ/08 указано, что под объектами вспомогательного использования следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности. Представляется, что возведение таких объектов возможно при наличии на земельном участке основного объекта, для обслуживания которого планируется возведение объекта вспомогательного использования.
При этом, при наличии выданного уполномоченным органом или организацией разрешения на строительство основного объекта застройщик может самостоятельно определять очередность строительства объектов на участке (в частности, построить объект вспомогательного использования до основного в соответствии с проектной документацией).
В письме также указано, что допустимость возведения объектов вспомогательного использования должна обеспечиваться правилами землепользования и застройки, при соблюдении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Учитывая изложенное, также необходимо отметить, что объекты вспомогательного использования возводятся на одном земельном участке с основным объектом.
Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства. При этом размещение объекта капитального строительства вспомогательного использования предусматривается проектной документацией. Застройщиком может быть принято решение о создании объекта капитального строительства вспомогательного использования и в процессе эксплуатации ранее созданных основных (главных) объектов капитального строительства, в связи с чем в указанном случае размещение объекта вспомогательного использования не будет предусмотрено проектной документацией.
Учитывая изложенное, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами (например, при наличии на земельном участке здания торгового центра, в качестве основного объекта, не может считаться объектом вспомогательного использования другой объект с аналогичным назначением и разрешенным использованием, к примеру, являющееся объектом капитального строительства здание магазина, имеющее меньшие в сравнении со зданием торгового центра параметры, и расположенное на этом же земельном участке).
Заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости нежилого назначенияи ипотеки Управления Росреестра по Томской области
Мария Коломиец
